Zadatek czy zaliczka? Jakie są różnice i co lepiej zabezpiecza.

Zakup nieruchomości to przeważnie istotna, życiowa decyzja. Niejednokrotnie przeznaczamy na ten cel oszczędności swojego życia lub zaciągamy kosztowny kredyt na kilkadziesiąt lat. Dlatego też istotne jest aby odpowiednio zabezpieczyć taką transakcję. Jednym z jej ważnych elementów jest umowa przedwstępna. Ta z kolei, zwyczajowo wiąże się z koniecznością wpłaty określonej w umowie sumy jako zabezpieczenia transakcji. Przyjęło się iż jest to zwykle około 10% wartości nieruchomości. Taką wpłatę dokonujemy na poczet zaliczki lub zadatku. 

Jakie są różnice każdego z tych rozwiązań?
Co jest bardziej korzystne?
Co przepada a co należy zwrócić drugiej stronie?

To pytania, na które odpowiadam poniżej. 

Co to jest zadatek?

Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego zadatkiem jest świadczenie w postaci pieniężnej lub rzeczowej, które wręczane jest drugiej stronie, co do zasady przy zawieraniu umowy. Jego celem jest zabezpieczenie wykonania umowy. 

Wspomniany wyżej artykuł KC reguluje również zasady działania instytucji zadatku. Zgodnie z przepisami jest on zaliczany na poczet świadczenia określonego w umowie, a jeżeli to niemożliwe, to ulega zwrotowi. W przypadku nie dojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Art.  394.  [Zadatek]

§  1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§  2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§  3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Przykłady zastosowania zadatku

Jesteśmy stroną kupującą
Kupujemy swoje wymarzone mieszkanie. Musimy poczekać na skompletowanie dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji u notariusza więc decydujemy się na umowę przedwstępną aby nie pojawił się przypadkiem inny chętny który „sprzątnie” nam nasze upatrzone mieszkanie sprzed nosa. Płacimy zadatek w wysokości 10% wartości czyli 10.000 zł. Sprzedający nie wywiązują się z umowy ponieważ nagle rozmyślili się ze sprzedaży. W takim wypadku zgodnie z przepisami powinien on zwrócić nam 20.000 zł (dwukrotność kwoty zadatku jaki od nas otrzymał).

Jesteśmy stroną sprzedającą
Sprzedajemy mieszkanie. Nasz doradca ds. nieruchomości znalazł nam klientów gotowych na zakup nieruchomości. Najbliższy termin u notariusza jest dopiero za tydzień więc aby nie stracić klientów podpisujemy z nimi umowę przedwstępną. Otrzymujemy zadatek w wysokości 10.000 zł. Niestety po kilku dniach potencjalni klienci zmienili zdanie co do zakupu i rezygnują z transakcji. W takiej sytuacji zachowujemy zadatek w całości jako formę rekompensaty.

Co to jest zaliczka?

Zaliczka nie jest wprost uregulowana w przepisach tak jak ma to miejsce w przypadku zadatku. Dlatego przy zaliczce stosuje się ogólne przepisy odnoszące się do wzajemnych zobowiązań. Definicje zaliczki możemy określić następująco: Jest to kwota, która zostaje uregulowana „z góry”  jako część zapłaty za wykonanie usługi lub zakup towaru w przyszłości. Zaliczka zawsze jest zaliczana na poczet przyszłych płatności. Co istotne, zaliczka nie stanowi zabezpieczenia wykonania umowy. Jeśli z jakiejś przyczyny nie dojdzie do realizacji umowy, to zaliczka podlega zwrotowi, niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do wykonania umowy.

Co łączy zadatek i zaliczkę?

Jest to w zasadzie jedynie ich przeznaczenie. Są one wpłatami na poczet wykonywanej w przyszłości umowy. Co więcej zarówno kwota zadatku jak i zaliczki zostanie zaliczona na poczet końcowego rozliczenia. Dużo bardziej istotne są jednak różnice obydwu form wpłaty.

Szukasz dla siebie nowej nieruchomości?

Sprawdź oferty

Co różni zadatek od zaliczki?

Zaliczka nie daje nam gwarancji na finalizację transakcji, ponieważ co do zasady podlega ona zwrotowi. Zatem każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji. 

Z kolei zadatek to pewna forma zabezpieczenia realizacji umowy. Jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jest to zasada, która dyscyplinuje każdą ze stron do dotrzymania warunków umowy. Natomiast nawet w razie odstąpienia od umowy przez drugą stronę mamy zapewnioną pewną formę rekompensaty. Są jednak takie sytuacja gdy nawet zadatek należy zwrócić. 

Kiedy zadatek należy zwrócić?

Dzieje się tak w nastepujących przypadkach:
1. Gdy wina niewykonania umowy leży po każdej ze stron;
2. Gdy wina niewykonania umowy nie leży po żadnej ze stron;
3. Strony doszły do porozumienia i podjęły wspólną decyzję o rozwiązaniu umowy. 

Podsumowanie – zadatek czy zaliczka?

W przypadku umów przedwstępnych często zawieranych na rynku nieruchomości, związanych z przeniesieniem własności nieruchomości zdecydowanie rekomendujemy stosowanie zadatku. Zaliczka nie zabezpieczy nas tak dobrze. Co więcej zadatek jest sprawiedliwą formą zabezpieczenia dla każdej ze stron. Dzięki niej bezpieczeni mogą czuć się zarówno kupujący jak i sprzedający.

Zastosowanie zaliczki spowoduje, że sprzedający gdy np. znajdzie innego kupującego w nasze miejsce, bez żadnych konsekwencji może odstąpić od naszej umowy oddając nam zaliczkę. Z kolei sprzedając mieszkanie i pobierając zaliczkę od kupującego, nie możemy być pewni jego intencji ponieważ w każdej chwili może on odstąpić od transakcji bez konsekwencji.